Denkmalimmobilien,die verkannten Juwele

Eine Denkmalimmobilie ist eine der letzten Möglichkeiten, das zu versteuernde Einkommen und die resultierende Steuerlast zu senken. Gleichzeitig kann sie für Besserverdienende und Selbständige mit entsprechenden Einkünften ein interessanter Baustein der Altersvorsorge und eines soliden Vermögensaufbaus sein, denn sie stellt eine Investition in Sachwerte dar.

Gerade in den neuen Bundesländern und den Städten Berlin, Potsdam und Leipzig ist in den letzten Jahren ein regelrechter Ansturm auf Denkmalimmobilien zu verzeichnen. Aus gutem Grund – die Objekte sind wunderschön anzusehen, sie werden aufwändig saniert und an Kapitalanleger verkauft. Ein Objekt muss diverse Anforderungen erfüllen, um als Denkmalimmobilie eingestuft zu werden. Diese Klassifizierung nimmt das zuständige Denkmalamt vor, und sie ist zwingend erforderlich, wenn man in den Genuss der höheren steuerlichen Abschreibung für Denkmalimmobilien kommen möchte. Ebenso wichtig ist, dass die Sanierung der Immobilie nach dem Abschluss des Kaufvertrags beginnt.


Denkmalimmobilien sind oft ehemalige Kasernen oder ähnlich prachtvolle Bauten, die recht verkommen aussehen. Zwar muss die ursprüngliche Bausubstanz von außen beibehalten werden oder darf allenfalls restauriert werden, um als Denkmalimmobilie anerkannt zu werden, aber gerade von außen scheuen die Bauträger in der Regel weder Kosten noch Mühen um aus dem ehemals äußerlich nicht sehr ansehnlichen Objekt ein echtes Schmuckstück zu machen – selbstverständlich unter Erhaltung der architektonischen Stilrichtung aus der Gründerzeit, der Bauhauszeit oder welche historische Epoche auch immer angesprochen wird… Die Einrichtung der Objekte stellt auch anspruchsvolle Käufer zufrieden – hochwertigste Wand- und Bodenbeläge, praktische und funktionale Küchen mit allen nötigen Einrichtungen, wunderschöne Bäder und eine technische Ausrüstung der Häuser, die kaum Wünsche offen lässt. Damit werden aus ehemals heruntergekommenen Ruinen innerhalb kurzer Zeit wunderschöne Objekte, die Kapitalanlegern und Mietern gleichermaßen gefallen.

Gerade als Kapitalanleger verfolgt man aber meist nicht nur das Ziel, Vermögen aufzubauen sondern hat auch Interesse an der steuerlichen Begünstigung der Denkmalimmobilien. Der steuerliche Vorteil entsteht, wenn der Kapitalanleger bei der Vermietung des Objektes einen Verlust aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Dieser Verlust resultiert aus den Ausgaben – den Zinsen der Darlehensrate und den Abschreibungen auf den Kaufpreis – der Immobilie, wenn diese größer sind als die Mieteinnahmen. Bei Denkmalimmobilien kommt eine höhere Abschreibung zur Anwendung als bei Bestandsimmobilien, da sie über 12 Jahre mit jeweils sieben bis acht Prozent abgeschrieben werden können – ein Umstand, der die Ausgaben erhöht und damit den Verlust begründet. Der Verlust aus Vermietung und Verpachtung senkt das zu versteuernde Einkommen und die Steuerlast. Ein Steuerrechner für Immobilien kann helfen, genauere Details zu berechnen.