„Der Boom lässt nach“

Der aktuelle Neuwirth Finance Zins-Kommentar

Im letzten Jahr stiegen die Kauf- und Mietpreise in München durchschnittlich um fast 12 Prozent an. Inzwischen hat sich die Lage wieder entspannt, wie eine Analyse des Referates für Stadtplanung und Bauordnung zeigt. Der jährlich veröffentlichte Wohnungsbarometer greift dabei zum zweiten Mal auf Daten des Internetportals Immobilienscout24 zurück und untersucht weitaus mehr als 10,000 Fälle. Natürlich sind sichtbare Unterschiede zwischen Erstbezug bzw. Neubau und Wiedervermietung bzw. Bestandsimmobilien zu verzeichnen. Ebenso bleibt die Lage immer noch ausschlaggebend für den Kauf- und Mietpreis. Erfahren Sie in der heutigen Ausgabe des Zinskommentars mehr über die gegenwärtige Entwicklung am Münchner Wohnungs- und Häusermarkt.

 

Markt-Monitoring und Ausblick

Kurzfristiger Zins: Der 3-Monats-Euribor steht unverändert bei – 0,329%. Ein leichtes Abfallen in Richtung -0,4 % halten wir nach wie vor für sehr wahrscheinlich. Dies ist der aktuelle Stand der Einlagenfazilität der EZB.

Langfristiger Zins: Der 10jährige SWAP-Satz steigt leicht und liegt nun bei 0,74 %. Wir erwarten weiterhin niedrige SWAP-Sätze zwischen 0,20% – 1,00%.

 

Der Boom lässt nach

Die Daten für den Mietmarkt beinhalten alle Wohnungen ab 20 m2 und wurden um möblierte Wohnungen bereinigt. Für den Erstbezug ergibt sich 2017 ein durchschnittlicher Mietpreis von 19,65 € je m2, was ein Anstieg von 4 Prozent gegenüber dem Vorjahr bedeutet (Vgl. Abbildung). 2016 ergab sich noch ein Anstieg von gestandenen 11,2 Prozent, womit hier eindeutig eine vorhersehbare Abkühlung eingetreten ist. Für die Bestandsmiete ergibt sich ein durchschnittlicher Mietpreis von 16,77 € je m2. Das macht einen Anstieg von 6,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr aus. Dennoch ist auf der Bestandsseite keine Abkühlung zu verzeichnen, denn im Jahr 2016 stiegen die Mietpreise um 6,3 Prozent. Hier scheint die Mietpreisentwicklung konstanter zu verlaufen.

Abbildung: Nettokaltmiete in München


Quelle: Referat für Stadtplanung und Bauordnung, eigene Darstellung

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Generell  lässt sich über Erstbezug und Bestandsmiete hinweg sagen: Je größer die Wohnung desto kleiner der Mietpreisanstieg. Darüber hinaus ist die Preisspanne bei kleineren Wohnungen deutlich größer als bei größeren Wohnungen. Außerdem sind die teuersten Wohnungen in € je m2 die kleinsten oder die größten Wohnungen. Die relativ billigsten liegen zwischen 40 m2 bis 100 m2. Somit kann man hinsichtlich der Beziehung zwischen € je m2 und Größe von einer leichten U-Form sprechen.  Ebenso stiegen die Mietpreise in den besten Wohnlagen wie Altstadt-Lehel, Maxvorstadt, Schwabing oder Bogenhausen am stärksten.

Die Kaufpreise für Neubau in München stiegen 2017 lediglich um 0,4 Prozente gegenüber dem Vorjahr an. Letztes Jahr waren es noch ganze 15,6 Prozent. Hier scheint sich somit zumindest für das letzte Jahr ein Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage ergeben zu haben. Auch für Bestandsimmobilien liegt der Preisanstieg unter dem des Vorjahres. Dieses Jahr stiegen die Preise um 6,4 Prozent. Letztes Jahr waren es noch 14,6 Prozent. Die Kaufpreise für Bestandsimmobilien lagen durchschnittlich bei rund 6,600 € je m2 und für Neubauten bei rund 8000 € je m2. Jedoch schwanken die Preise stark nach Wohngegenden. In Altstadt-Lehel können gut und gerne für Neubauten 15,000 € je m2 fällig werden und für Bestandsimmobilien 11,000 € je m2.

Insgesamt zeigt sich das die Lage immer noch einer der Hauptpreistreiber ist. Die höchsten Kauf- und Mietpreise werden in den Lagen rund um Alstadt-Lehel, Ludwigvorstadt, Isarvorstadt und Maxvorstadt erzielt. Bogenhausen ist insbesondere teuer in den Kaufpreisen, aber nicht so sehr in den Mietpreisen. Es ist auch immer billiger Bestandsobjekte anstatt  Neubauten zu kaufen oder zu mieten. Ebenfalls ist der Markt für Neubauten wesentlich volatiler als der für Bestandsimmobilien. Der Wohnungsbau reagiert häufig erst bei einem Unterangebot, aber da sind die Preise schon längst in die Höhe geschossen. Außerdem resümiert das Referat für Stadtplanung und Bauordnung (…es sei davon auszugehen, dass die Preissteigerungen…ohne den Neubau von geförderten Wohnungen sowie den langjährigen und intensiven Einsatz des städtischen Instrumentariums…noch höher ausgefallen wären.) Der Boom lässt sichtbar nach, ist aber dennoch für alle Größenklassen und Wohnungsmarktgebiete spürbar …und das niedrige Zinsniveau kurbelt weiter an.

 

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