Eine unabhängige Studie der Famos Immobilien GmbH, einem Multi Family Office für Immobilienvermögen, gibt Auskunft über das Investitionsverhalten der deutschen Family Offices auf dem Immobilienmarkt
Während in anderen Ländern die Immobilienwirtschaft unter den Wirtschaftskrisen der jüngsten Zeit erheblich leidet, entwickelt sich der deutsche Immobilienmarkt nachhaltig gut. So gut, dass bereits vom Immobilienboom gesprochen wird. Klar ist: Immobilien stehen hierzulande im Fokus vieler Investoren, sie gelten als vergleichsweise sichere Anlage und ziehen entsprechend Kapital an. Obwohl entsprechend der Nachfragedruck und die Preise steigen, bleibt Deutschland für Immobilieninvestoren attraktiv. Kapitalgeber werden auch in den kommenden Monaten Ausschau nach Immobilieninvestitionen halten. Das bestätigt eine neue Studie, die jetzt von der Famos Immobilien GmbH, einem Multi Familiy Office für Immobilienvermögen, vorgelegt wurde. Die Studie fokussiert dabei auf eine Gruppe, die eine bedeutende Rolle auf dem Immobilienmarkt spielt, deren diskretes Agieren aber dafür sorgt, dass recht wenig über sie bekannt ist: Family Offices.
Eine Anlageklasse für sich – wie sich deutsche Family Offices der Asset-Klasse Immobilien widmen
Die Studie mit dem Titel „Eine Anlageklasse für sich – Immobilienvermögen in Family Offices“ untersucht, wie und mit welchen Zielen sich die deutschen Family Offices der Asset-Klasse Immobilien widmen. Dazu wurden die Family Offices in Deutschland zu den verschiedenen Facetten ihres Investitionsverhaltens auf dem Immobilienmarkt befragt. Teilgenommen haben an der Studie Single Family Offices, Multi Family Offices und Offices mit Bankenbezug. Das durchschnittlich verwaltete Vermögen lag dabei bei 1,1 Milliarden Euro, wovon ein Drittel – so ein Studienergebnis – in Immobilien investiert ist. Der größte Teil (80 Prozent) davon in direkten Immobilienanlagen. Der in Immobilen angelegt Vermögensteil wird dabei, so eine Implikation der Studienergebnisse, weiter zunehmen. Denn auch bei Family Offices steigt das Interesse an Immobilen weiter, der steigenden Nachfrage können sie sich nicht entziehen.
Inflationsschutz, konservative Zielrendite und hohe Eigenkapitalquoten
Bei den Immobilienanlagen der Family Offices steht der Inflationsschutz klar im Fokus. Daneben sind die Themen „Nachhaltigkeit“, „Unabhängigkeit von Banken“ und „Generierung laufender Cashflows“ vorrangige Ziele der Immobilienanlagen.
Gefragte Wohnimmobilien
Über zwei Drittel des in Family Offices betreuten Immobilienvermögens ist aktuell in Wohnund Büroimmobilien investiert. Die Studie der Famos Immobilien GmbH hat auch die künftigen Erwartungen und Ziele abgefragt – dabei zeigte sich, dass die Attraktivität von Wohnimmobilien in den kommenden zwei Jahren weiter steigen wird. Die Family Offices, die an der Studie teilnahmen, avisierten jedoch auch, dass das Interesse an gemischt genutzten Immobilien und Einzelhandelsimmobilien größer wird. Klarer Favorit für Investitionen ist der Heimatmarkt Deutschland. 69 Prozent der Family Offices wollen hier investieren, Investitionen in EU-Ländern planen lediglich 13 Prozent, und nur zehn Prozent haben Länder außer halb der EU im Fokus.
„Value Added“ als Alternative
Immobilien der Klassen „Core“ und „Core-Plus“ bleiben gefragt. Damit stehen die Family Offices nicht alleine, denn viele Investoren haben in den vergangenen Jahren ihre Anlagestrategie auf voll vermietete Immobilien in sehr guten Metropollagen ausgerichtet. Der Markt in diesem Segment ist hart umkämpft. Das ist den Family Offices bewusst, und sie weichen aus: Für 28 Prozent derjenigen, die im Rahmen der Famos-Studie befragt wurden, sind Immobilien mit dem Label „Value Added“ eine gute Alternative. „Wir gehen davon aus, dass das Interesse an diesen Immobilienarten noch weiter steigen wird“, sagt Reimund Schulz, Geschäftsführer der Famos Immobilien GmbH.
Finanzierung: Lieber alleine
Auch bei der Finanzierung gehen Family Offices kein Risiko ein: Sie statten ihre Immobilieninvestments mit einer hohen Eigenkapitalquote aus und zeigen eine geringe Bereitschaft für Fremdfinanzierungen. Dass sich die Family Offices traditionell etwas schwer tun mit Co-Investoren liegt nicht zuletzt darin begründet, dass sie mit ihren Investments einen langfristigen Ansatz verfolgen. „Wir sind selber Multi Family Office“, erläutert Famos- Geschäftsführer Schulz. „Und wissen aus eigener Erfahrung, dass der langfristige, werterhaltende Ansatz die Family Offices nach wie vor von klassischen Finanzinvestoren unterscheidet. Deshalb fällt die Investorensuche manchmal etwas schwerer.“ In Zahlen der Studie ausgedrückt: Nur ein Drittel der Family Offices bevorzugt Co-Investoren. Allerdings zeigt sich auch, dass Family Offices bei Projektentwicklungen Fonds-Lösungen gegenüber aufgeschlossener geworden sind. Mit einer Einschränkung: solange man unter sich bleibt. Denn auch Club-Deals werden am liebsten mit anderen Family Offices realisiert.
Einfluss der Vermögens-Eigentümer bleibt hoch
Dass zur Sicherung der Vermögensziele professionelle Immobiliendienstleiter nötig sind, stellen die Family Offices nicht in Frage. Aber der Einfluss der Vermögens-Eigentümer ist nach wie vor sehr hoch, und immer noch betreuen 42 Prozent die Immobilien-Assets ausschließlich selber. Dazu Reimund Schulz: „Die Studie bestätig hier unsere eigene Markterfahrung: Vor allem Single Family Offices bevorzugen ein sehr diskretes und eigenständiges Agieren am Markt. Ein externer Dienstleister wird lange und sorgfältig geprüft und muss mit Qualität und Kompetenz überzeugen.“ Wenn externe Dienstleister herangezogen werden, dann bei sehr sachbezogenen Themen, wo es um nüchterne und messbare Analysen rund um den Immobilienbestand geht. Themen, die direkt mit den Vermögensverhältnissen und –zahlen zusammenhängen bleiben auch künftig bei den meisten Family Offices unter Verschluss.
Markt gerät in Bewegung
„Insgesamt zeigen uns die Studienergebnisse die zunehmende Bedeutung des Immobilienmanagements bei den Family Offices“, zieht Reimund Schulz ein kurzes Fazit. „Das ist sicher den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen geschuldet, die die Asset-Klasse Immobilien in den Fokus geschoben haben. Daneben tragen viele andere Sachverhalte -Unternehmens- und Vermögensnachfolge mit genauerer Betrachtung des Portfolios, Aufschlüsselung des Immobilienvermögens als Kreditsicherheit, Interesse von Investoren und einiges mehr – dazu bei, dass das Wirtschaftssegment „Immobilienvermögen von Familienunternehmen“ insgesamt in Bewegung gerät.“