Der Wohnimmobilienmarkt 2026: Stabilisierung unter neuen Spielregeln
Wer derzeit eine Eigentumswohnung besichtigt, merkt schnell: Die Gespräche laufen anders als noch vor einem Jahr. Makler berichten von mehr Anfragen, Banken von stabilisierten Finanzierungen und Verkäufer von weniger Nachlässen. Der Einbruch nach dem Zinsschock ist nicht vergessen, aber er bestimmt den Markt nicht mehr allein.
Der deutsche Wohnimmobilienmarkt hat sich Anfang 2026 wieder gefangen. Auf den Preisrückgang nach der Zinswende 2022 und 2023 folgten zwei Jahre der Zurückhaltung. Seit 2024 stabilisierte sich der Markt schrittweise, während 2025 die Phase der Bodenbildung markierte. Nun ziehen die Preise wieder an und die Transaktionen nehmen zu.
Doch das Umfeld unterscheidet sich grundlegend vom vergangenen Boom. Baukredite kosten dauerhaft über drei Prozent, was hohe Eigenkapitalanteile erforderlich macht. Zudem verschärfen regulatorische Vorgaben die Anforderungen an Energieeffizienz und bauliche Qualität. Der Immobilienmarkt ist im Frühjahr 2026 wieder angelaufen, jedoch zu neuen Konditionen.
Eines ist klar: Die Phase, in der steigende Immobilienpreise viele Investitionen quasi automatisch rentabel machten, ist Geschichte. Also wie weiter: Setzt man auf teure Neubauten mit regulatorischer Sicherheit oder wettet man bei Bestandsimmobilien auf eine Wertsteigerung durch Modernisierung?
GREIX-Kaufpreisindex: Immobilienpreise steigen, aber selektiv
Die Preisschilder hängen wieder selbstbewusster in den Schaufenstern der Makler zwischen Sylt und Garmisch, zwischen Hamburger Elbvororten und Leipzigs Gründerzeitquartieren. Der Immobilienportalbetreiber Immowelt meldete Anfang Februar 2026, dass in 71 von 80 untersuchten deutschen Großstädten die Preise für Eigentumswohnungen binnen Jahresfrist gestiegen seien, im Durchschnitt um 4,0 Prozent. Grundlage waren Inserate vom 1. Februar 2025 bis zum 1. Februar 2026.
Doch was Verkäufer verlangen, ist nicht automatisch das, was Käufer auch zahlen. Aufschluss über die aktuelle Situation am Immobilienmarkt kann der GREIX-Kaufpreisindex des Kiel Instituts für Weltwirtschaft (IfW Kiel) geben. Der GREIX (Abkürzung für German Real Estate Index) basiert auf Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, also echten notariell beurkundeten Transaktionen und gilt damit als eine der verlässlichsten Primärdatenquellen für deutsche Immobilienpreise.
Für das Gesamtjahr 2025 kommt der GREIX bei Eigentumswohnungen auf ein Jahresplus von 2,4 Prozent. Allerdings, auch das zeigt der GREIX-Kaufpreisindex, gingen im vierten Quartal 2025 die Immobilienpreise um 0,3 Prozent zurück im Vergleich zum Vorquartal. Zwischen Angebot und Abschluss klafft damit weiterhin eine Lücke, die zeigt, dass Käufer wieder verhandeln können und trotz steigender Mieten und höherer Zinsen keine Eile haben, einen Kauf abzuschließen.
Auch regional verläuft die Erholung unterschiedlich. In München (plus 2,5 bis 3 Prozent), Hamburg (plus 3 Prozent) und Frankfurt (plus 2 Prozent) fallen die Zuwächse laut Immowelt auf einem ohnehin hohen Niveau moderat aus. Dynamischer entwickeln sich dagegen Mittelstädte wie Göttingen (plus 7 Prozent) oder Bergisch-Gladbach (plus 9 Prozent) sowie Leipzig (über 6 Prozent), in denen die Kaufpreise weniger stark ausgereizt waren.
Berlin hingegen bleibt zurück, sowohl bei den Angebotspreisen als auch bei den tatsächlich erzielten Abschlüssen; der GREIX-Index weist dort zuletzt nur ein Jahresplus von 0,5 bis 1 Prozent aus. Was sich abzeichnet, ist eine Marktstabilisierung mit einer klaren Differenzierung nach Lage, Qualität und Objektart.
Wohnimmobilienmarkt 2026: Zinsumfeld bleibt der zentrale Taktgeber
Während sich Preise und Transaktionen stabilisieren, bleiben Finanzierung und Eigenkapital die entscheidenden Filter für jede Investitionsentscheidung im Wohnimmobilienmarkt. Florian Pfaffinger, Mitglied des Expertenrats beim Baufinanzierer Dr. Klein, erklärte Anfang 2026 in einer Analyse gegenüber “Das Investment”, für das erste Halbjahr sei bei zehnjährigen Darlehen mit einer Zinsspanne zwischen 3,1 und 3,7 Prozent zu rechnen.
Auch Mirjam Mohr, Vertriebsvorständin der Interhyp-Gruppe, sagte im Gespräch mit demselben Magazin, dass sich Immobilienkäufer mittel- bis langfristig auf eine neue Normalität um die Vier-Prozent-Marke einstellen müssten. Mit sinkenden Bauzinsen rechnet derzeit kaum jemand.
Eigenkapital: Vom 1,7-Fachen zum Dreifachen eines Jahreseinkommens
Mindestens so relevant ist der Eigenkapitalbedarf, wie der GREIX-Kaufpreisindex vom Februar 2026 zeigt. Danach haben sich die erforderlichen Eigenmittel für Käufer im Verhältnis zum Jahreseinkommen in den vergangenen Jahrzehnten deutlich erhöht. Während Käufer in den 1980er-Jahren rund das 1,7-Fache eines durchschnittlichen Jahreseinkommens als Eigenkapital aufbringen mussten, lag der Wert Ende 2024 bei mehr als dem Dreifachen.
Haushalte müssten bei einer realistischen Sparquote inzwischen rund 14 Jahre sparen, um das notwendige Eigenkapital zu erreichen, so Jonas Zdrzalek, Projektleiter des GREIX-Kaufpreisindex. Für stark fremdfinanzierte Käufer bleibt damit der Zinssatz der zentrale Hebel. Für Investoren mit hohem Eigenkapitalanteil ist nicht die Differenz zwischen 3,0 und 3,3 Prozent Bauzins ausschlaggebend, sondern die Qualität des Objekts, der Modernisierungsbedarf und die langfristige Entwicklung des Standorts.
Wo Rendite am Immobilienmarkt tatsächlich entsteht
Die Preiskorrektur der Jahre 2022 und 2023 hat die Renditelogik am Wohnimmobilienmarkt grundlegend verschoben. Während in der Niedrigzinsphase Wertsteigerungen einen erheblichen Teil der Gesamtrendite erklärten, rückt nun die Anfangsrendite in den Mittelpunkt der Kalkulation.
Im Bestand liegen die Bruttoanfangsrenditen je nach Lage und Objektqualität derzeit häufig im Bereich von 3,5 bis 4,5 Prozent. In sekundären Lagen oder bei sanierungsbedürftigen Objekten sind auch höhere Werte möglich, allerdings verbunden mit entsprechendem Modernisierungsaufwand. Rendite entsteht hier durch aktive Entwicklung: energetische Sanierung, Neuvermietung oder Optimierung der Flächennutzung. Wertzuwächse ergeben sich nicht automatisch, sondern durch operative Maßnahmen und konsequentes Management.
Bei Neubauobjekten in guten Lagen bewegen sich die Erträge dagegen vielfach im Bereich von 2,5 bis 3,5 Prozent. Hier liegt die Kalkulation stärker auf Stabilität und Exit-Fähigkeit, da ESG-konforme Objekte ohne Nachrüstungsdruck in etablierten Lagen für institutionelle Investoren leichter veräußerbar sind.
Wohnimmobilienmarkt: Darum erlebt der Bestand eine Renaissance
Die politischen Zielmarken für den Wohnungsneubau werden nach wie vor verfehlt, obwohl SPD, Grüne und FDP in ihrem Koalitionsvertrag im Dezember 2021 das Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr festgeschrieben hatten. Die damalige Bundesministerin für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen, Klara Geywitz, SPD, erklärte, man wolle den Wohnungsbau „zum sozialen und wirtschaftlichen Schlüsselprojekt“ machen.
Nach Angaben des Statistischen Bundesamts (destatis) wurden 2022 rund 295.300 Wohnungen fertiggestellt, 2023 waren es knapp 294.400. Im Jahr 2024 sank die Zahl auf rund 251.900 Einheiten. Die endgültigen Fertigstellungszahlen für 2025 lagen Ende Februar 2026 noch nicht vor. Vorläufige Branchenauswertungen gehen jedoch von einem weiteren Rückgang aus. Für 2026 rechnen Marktbeobachter sogar mit einem Wert von weniger als 200.000 Einheiten. Der Wohnungsneubau bleibt damit nicht nur hinter politischen Erwartungen zurück, sondern auch hinter dem rechnerischen Bedarf in vielen Ballungsräumen. Aufgrund dessen verschiebt sich die Finanzierung notgedrungen in Richtung Bestand.
Der Neubau trägt das höhere Projektrisiko
Die Sparkassen verzeichneten Anfang 2026 einen deutlichen Anstieg privater Wohnungsbaukredite, im Berichtszeitraum um mehr als 21 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Wesentliche Treiber des Zuwachses waren Kredite für den Erwerb bestehender Immobilien. Laut dem Sparkassenverband Baden-Württemberg entfielen allein 8,7 Milliarden Euro der insgesamt 10,4 Milliarden Euro zugesagten Wohnungsbaukredite auf Bestandsobjekte. Neubauten spielten damit im Kreditgeschäft zu Jahresbeginn kaum eine Rolle.
Auch die Kostenstruktur spricht gegen eine schnelle Erholung des Neubaus. Laut den ausgewerteten Marktberichten belasten gestiegene Baupreise, hohe Materialkosten und verschärfte energetische Vorgaben die Wirtschaftlichkeit neuer Projekte. Gleichzeitig bleiben Förderprogramme teilweise unklar, was die Planungssicherheit weiter reduziert.
Stefan Claus, CEO des Berliner Wohnimmobiliendienstleisters BEB+, schrieb kürzlich in einem Gastbeitrag für “Das Investment”, 2026 werde „das Jahr der Bestandsentwicklung“. Claus begründete dies damit, dass sich die Investitionen seit Jahresbeginn stärker auf energetische Modernisierung, Sanierung und Kostenoptimierung konzentrierten. Der Fokus verschiebt sich damit von der Projektentwicklung auf die Weiterentwicklung vorhandener Gebäude.