Müssen Verbraucher besser geschützt werden?
Ein Ende der „Schrottimmobilien“-Problematik ist nicht abzusehen: Viele Anleger sind weiterhin in ihrer wirtschaftlichen Existenz bedroht. Denn es gibt eine große Zahl von so genannten „Neufällen“, die sich von den bekannten Schrottimmobilienfällen der Neunziger Jahre kaum unterscheiden. Im Februar 2012 beschäftigte sich der Bundestag daher erneut mit der Frage, ob der Verbraucherschutz ausreichend ist. Marcus Hoffmann und Mirko Göpfert, geschäftsführende Partner der auf Bank-, Kapitalanlage- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei Hoffmann & Partner Rechtsanwälte in Nürnberg stellen klar: „Die rechtlichen Rahmenbedingungen sind geschaffen. Es liegt jetzt an den Gerichten, das Gesetz sachgerecht anzuwenden und die Anleger zu schützen.“
Bereits Anfang 2009 waren die zahlreichen Geschäfte der ehemaligen GMAC-RFC Bank GmbH, die nach Rückgabe ihrer Banklizenz zunächst unter „GMAC-RFC Servicing GmbH“ und aktuell unter „Paratus AMC GmbH“ firmiert, Gegenstand einer Kleinen Anfrage im Deutschen Bundestag. Die Bundesregierung wurde hierin um eine Bewertung von Presseberichten ersucht, wonach „die Finanzierungen scheinbar systematisch über eine Vertriebsstruktur auch dazu genutzt wurden, Immobilien minderer Qualität in den neuen Bundesländern als Altersvorsorge an Bürgerinnen und Bürger zu verkaufen“. So heißt es in der Bundestag-Drucksache 16/11713 vom 22.01.2009.
Ende Januar dieses Jahres wurde im Bundestag erneut zu Recht festgestellt, dass in Schrottimmobilienfällen aus der Geldanlage oftmals ein lebenslanges Verschuldungsproblem wird (vgl. Bundestag-Drucksache 17/8516 vom 30.01.2010). Dies bestätigt die Praxis. Viele Anleger stecken häufig in ernsten wirtschaftlichen Schwierigkeiten. „Das Hauptproblem dieser Steuersparmodelle ist die Schere zwischen den tatsächlichen Verkehrswerten der Immobilien und den Darlehenssummen, die existenzgefährdende Dimensionen annehmen kann. Noch offene Darlehensforderungen in Höhe des zwei- bis dreifachen des tatsächlichen Wertes der Immobilien sind hierbei leider keine Seltenheit“, erläutert Rechtsanwalt Göpfert.
Zahlreiche Bundestagsabgeordnete hielten den Verbraucherschutz daher für unzureichend und forderten in einer neuerlichen Anfrage von der Bundesregierung zusätzliche Präventionsmaßnahmen, um der nach wie vor existierenden Schrottimmobilienproblematik wirksam zu begegnen. Die Bundesregierung hielt in ihrer Antwort (vgl. Bundestag-Drucksache 17/8691 vom 16.02.2012) die bereits existierenden gesetzlichen Regelungen jedoch im Ergebnis für ausreichend und sah sich demgemäß einiger Kritik ausgesetzt.
Diese Kritik ist in gewissen Teilen sicherlich berechtigt. Rechtsanwalt Hoffmann weist jedoch darauf hin, dass der Gesetzgeber mit den im Jahr 2002 vorgenommenen Korrekturen des Verbraucherschutzrechts die Rechtsstellung des Anlegers verbessert habe. Dies gelte insbesondere unter dem Gesichtspunkt des so genannten „verbundenen Geschäfts“.
„Diese Rechtfigur ermöglicht es dem Anleger, sämtliche Störungen aus dem Kaufvertragsverhältnis auch im Darlehensvertragsverhältnis mit der finanzierenden Bank geltend zu machen“, weiß Rechtsanwalt Hoffmann. Genau hierum gehe es ja in den Schrottimmobilienfällen.
Während nach altem Recht die gesetzlichen Verbundvorschriften ausgeschlossen waren, finden jetzt die Regelungen über das verbundene Geschäft Anwendung. Auch wenn § 358 Abs. 3 S. 3 BGB hohe Anforderungen stelle, müsse im Lichte der durch den Gesetzgeber beabsichtigten Stärkung des Verbraucherschutzes bei sachgerechter Auslegung in vielen “Schrottimmobilien-Neufällen“ eine wirtschaftliche Einheit angenommen werden, fordern die Nürnberger Rechtsanwälte.
Danach könnte der Anleger zum einen die Rückzahlung des Darlehens verweigern und in schwerwiegenden Fällen zudem die gezahlten Raten von der finanzierenden Bank zurückverlangen. Im Ergebnis sehen die Rechtsanwälte Hoffmann und Göpfert die gesetzlichen Rahmenbedingungen für eine sachgerechte Behandlung der gescheiterten finanzierten Immobilienkapitalanlagen als gegeben an. Es liege jetzt an der Rechtsprechung die Neuregelung des § 358 Abs. 3 S. 3 BGB entsprechend anzuwenden.