von Jörg Winterlich, Man of the Month September
Welche 5 Vorteile nutzenProfi-Anleger/Investoren von Immobilien?
Kernvorteil 1 – CashFlow aus dem Immobilien-„Geschäftsbetrieb“
Ziel ist es, dass die Immobilie im normalen Geschäftsbetrieb nach allen laufenden
Kosten sowie Rückstellungen (für Vermietungsrisiko und Instandhaltung) sowie
den Finanzierungszinsen einen positiven Überschuss erwirtschaftet. Die steuerliche
Komponente wird an dieser Stelle noch nicht betrachtet, da es zuerst wichtig
ist, dass das Unternehmen Immobilie unabhängig vom Steuersystem für sich
bereits selbst funktioniert. Während die meisten Menschen nie auf die Idee kommen
würden, ein Unternehmen zu kaufen, das permanent Verluste produziert und
welches nur durch steuerliche Gutschriften wieder eine schwarze Null schreibt, ist
dies beim Immobilienkauf scheinbar normal. Smarte Anleger und Investoren prüfen
also zu allererst, welche wirtschaftlichen Ergebnisse die Immobilie im
Rohzustand bei Kauf erbringt und wie sie durch die Nutzung verschiedener
Aufwertungschancen und Optimierungen den CashFlow in kurzer Zeit deutlich
erhöhen können.
Kernvorteil 2 – Aufwertungen und Chancenrealisierung
Durch die Nutzung verschiedener Aufwertungschancen kann die wirtschaftliche
Ertragskraft der Immobilie deutlich gesteigert werden. Hierzu gehören unter anderem
Mietwertanpassungen, Zusatz und Nachvermietungen. Nutzflächenerweiterungen,
Umnutzungen, kundengruppenbezogene Nutzwerterhöhungen, Aufteilungen,
Emotionalisierungen sowie die interne Lösungen externer Probleme. Gerade
hier spielen Immobilien in „teuren Gebieten“, d.h. geringe Bruttoanfangsrenditen/
hohe Kaufpreisfaktoren deutlich Ihre Vorteile gegenüber anderen
Gebieten aus. Gelingt es den Mietertrag z.B. nur um 1 Euro je Monat zu erhöhen,
bedeutet dies a) eine wesentliche Anhebung des freien CashFlows und b) über
den höheren Kaufpreisfaktor eine wesentlich größere Anhebung des
Objektwertes, als dieses bei Immobilien mit geringen Kaufpreisfaktoren gegeben
ist.
Kernvorteil 3 – echtes Steuersparsystem
Während die meisten Anleger beim Thema Steuersparen zuerst an Abschreibungsmodelle
im Denkmalsschutz denken und oft weit überhöhte
Kaufpreise für Ihre Objekte zahlen, wissen Profi-Anleger und Investoren um echte
Steuersparsysteme für Immobilien im laufenden Geschäftsbetrieb.
Zu den steuerlich sehr interessanten Modellen gehören vor allem die Erhaltungsund
Modernisierungsaufwendungen. In der Regel sind dies Wert steigernde
Investitionen, die sofort als Werbungskosten geltend gemacht werden können.
Prof. Lehleiter, ein Experte im Bereich Immobilien-Steuerstrategie, sagt hierzu:
„Modernisierungsaufwendungen sind damit wohl eines der spannendsten Themen
im Bereich der Vermietungseinkünfte. Da dem so ist, ist es umso verständlicher,
dass die Finanzverwaltung genau überprüft, ob da nicht einer der zwei
Ausnahmetatbestände vorliegt, nämlich so genannter anschaffungsnahe Aufwand
oder eine so genannte wesentliche Verbesserung.“
Für einen Profi-Anleger/Investor ist es deshalb interessant, dass er in den ersten
3 Jahren seines Immobilienbesitzes max. 15 % der Gebäudeanschaffungskosten
und der darauf entfallenden Nebenkosten als Renovierungsaufwendungen sofort
steuerlich absetzen kann. Ab dem Jahr 4 fällt diese 15 % Grenze weg und
Erhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen in theoretisch unbegrenzter
Höhe können steuerlich sofort wirksam angesetzt werden. Hierbei sind natürlich
eine Reihe von Nebenbedingungen zu beachten, insbesondere darf es in mind.
3 der 4 Kernbereich (Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster) zu keiner so genannten
Standarderhöhung kommen. Die Definition der 3 Standardbereiche „sehr einfach“,
„mittel“, „sehr anspruchsvoll“ (das technisch Machbare) ist jedoch insofern vorteilhaft,
als heute fast alle normal vermieteten Wohnungen im Bereich des mittleren
Standardwertes angesiedelt sind und dieser mittleren Bereich bei Sanierungen
und Renovierungen in der Regel nicht verlassen wird. Für die Nutzung dieser
sowie einer Reihe weiterer steuerliche Vorteile empfiehlt es sich, mit einem darauf
spezialisierten Steuerstrategen vor Erwerb eines Investments zu sprechen und die
geeignete Steuerstrategie, bestimmte Formulierungen im Notar-Vertrag und den
Finanzierungsunterlagen und die geeignete Vorgehensweise zu erarbeiten.
Eine spannende Investmentmöglichkeit ist der Kauf von noch gut vermieteten
Immobilien, deren Ausstattungstand und -qualität jedoch auf dem Niveau von vielen
Jahren zurückliegt. Nach einer Renovierung/Aufwertung ab dem Jahr 4 und
deutlich höheren Mieten kann so ein höherer CashFlow und echte Wertsteigerung
erreicht werden, zugleich sind die ganzen Renovierungskosten i.d.R. steuerlich
abzugsfähig.
Kernvorteil 4 – Kreditwerterosion
In Abgrenzung zu einer echten Wertsteigerung einer Immobilie, die auf einem
höheren bezahlten Nutzwert der Immobilie und Mehreinnahme basieren, bedeutet
die Kreditwerterosion, dass der Wert der Schulden durch die Inflation auf einen
niedrigeren Realwert abgeschmolzen wird. Ein im Wesentlichen aus Eigenkapital
finanziertes Investment führt ohne Änderung der Märkte und ohne Änderung seiner
realwirtschaftlichen Ertragskraft in Regelfall zu keiner Wertsteigerung. Viel
mehr gleicht die klassische Preissteigerung nur den Inflationsverlust des
Eigenkapitals aus. Für Menschen, die sich nicht mit dem Geld und
Währungssystem beschäftigen, scheinen sich die Werte langfristig immer nur
nach oben zu entwickeln, sie beachten jedoch häufig nicht, dass unser Geld und
Währungssystem eine sehr virtuelle Größe ist und dass die tatsächliche Kaufkraft
und das tatsächliche Austauschverhältnis realwirtschaftlicher Güter von entscheidender
Bedeutung ist. Bei einer Kreditwerterosion profitiert man dadurch, dass
genau der Wertverlust der Währung positiv für den Investor ist, denn seine langfristigen
Verbindlichkeiten werden, gerechnet in tatsächlicher Kaufkraft, deutlich
nach unten korrigiert.
Kernvorteil 5 – ein echtes Asset unter direkter eigener Kontrolle
Die Qualitäten und langfristigen Sicherheiten/Risiken der meisten heutigen Geldanlagen
sind durch den Anleger/Sparer kaum zu bewerten und zu kontrollieren. So
hat der klassische Aktionär an einem börsengelisteten Unternehmen kaum eine
konkrete Einflussmöglichkeit auf die Geschäftsentscheidung, in vielen Fällen hat er
sogar nur einen sehr eingeschränkten Informationszugang und Auskunftsrecht zu
den tatsächlichen Vorgängen im Unternehmen. Beim Kauf von Anlagen in
Geldassets, d. h., Schuldverschreibungen von Unternehmen oder staatlichen
Trägern wie auch bei Lebensversicherungen und Renten besteht nicht nur ein
Emittentenrisiko, sondern auch das Risiko massiver Eingriffe von Staaten in die
Geldmärkte und damit massiver Auswirkungen auf die Kurse und Renditen von
Anleihen. Auf lange Sicht ist die tatsächliche Kaufkraft von entsprechenden
Wertpapieren in der Zukunft nicht prognostizierbar. Dies sind nur 2 Beispiele, alle
anderen Anlageformen wollen wir an dieser Stelle nicht weiter beleuchten. Zurück
zur Immobilie. Abgesehen von einigen wenigen anderen Anlageprodukten ist die
Immobilie das einzige in Größenordnungen verfügbare Anlagegut, auf welches der
Anleger/Investor einen direkten Zugriff und eine direkte Steuerungsmöglichkeit
besitzt.
Natürlich ist er auch hier bestimmten Änderungsrisiken (Marktänderungen, Änderungen
im Steuerrecht, Änderungen zum Beispiel in der Mietgesetzgebung) ausgeliefert.
Jedoch kann der Anlegen/Investor vor allem bei Besitz ganzer
Mehrfamilienhäuser die Ausrichtung des konkreten „Unternehmens Immobilie“ auf
eine bestimmte Zielkundengruppe, die Qualität und Standard konkret bestimmen
und sich gezielt auf die Suche und Realisierung von Werthebungspotential
machen. Entsprechende Fachkenntnisse und sorgfältiges Arbeiten vorausgesetzt,
ergibt sich beim Thema Immobilie der höchste Einfluss auf das Investment verglichen
mit allen anderen Anlageklassen. Weiterhin sind Banken bei Immobilien,
insbesondere wohnwirtschaftlich genutzten Immobilien bereit, langfristige Kredite
in Größenordnungen zu günstigen Zinsen und hohen Beleihungswerten zur
Verfügung zu stellen. Die heute typischen 80 – 90 % Beleihungswerte sind gegenüber
Aktien und Wertpapieren (typische Beleihungswerte 40 – 60 %) sowie Kunst
/Schmuck und normales Unternehmensinventar (Beleihungswerte 0 – i. d. R. 30 %)
deutlich höher und leichter finanziert.