Jetzt, wo wir die Anfangsphase eines Zinssenkungszyklus hinter uns gelassen haben, startet ein entscheidender Zeitraum für REITs weltweit. Mit der Stabilisierung der Bewertungen und der Wiederbelebung der Kapitalmärkte ergeben sich Chancen in verschiedenen Regionen und Sektoren. Rick Romano, Head of Global Real Estate Securities bei PGIM Real Estate, erörtert die globalen Aussichten und wie REITs von diesem neuen Zyklus profitieren können:
Anleger können den neuen REITs–Zyklus nutzen
Es scheint, dass die Preise von Vermögenswerten ihren Tiefpunkt erreicht haben, so dass sich REITs in der Anfangsphase eines neuen Aufschwungs befinden. Gleichzeitig werden die REIT-Bewertungen durch das Potenzial für weiter sinkende Kreditkosten im Jahr 2025 unterstützt, da die Zinssätze nach unten tendieren. Die Kapitalmärkte öffnen sich, und die Akquisitionstätigkeit nimmt zu. Wir sehen auch eine Verbesserung der Fundamentaldaten in allen Sektoren, die gekennzeichnet sind durch eine robuste Mieternachfrage und die Art von Wachstum der operativen Ergebnisse (funds from operations, FFO), die wir suchen. Wir glauben, dass REITs aus vier Hauptgründen für eine überdurchschnittliche Performance im weiteren Verlauf des Zyklus positioniert sind.
4 Gründe für eine überdurchschnittliche Performance
Erstens sind die makroökonomischen Bedingungen günstig. Anzeichen einer gedämpften Inflation bei moderatem Wachstum halten die Geldpolitik auf Kurs zu einer Senkung der Zinssätze und damit zu einer Senkung der Kapitalkosten für REITs. Historische Daten zeigen, dass globale REITs in Zeiten deutlich sinkender 10-jähriger Treasury-Renditen durchschnittlich 19,4 % Rendite erzielen. Da die Fed eine allmähliche Lockerung signalisiert hat, erwarten wir, dass die Anleiherenditen in den nächsten zwei Jahren langsam sinken werden.
Der zweite Faktor liegt in den Fundamentaldaten. Diese sind für Immobilien über mehrere Jahre hinweg positiv, da die Bestände weiterhin nicht ausreichen, um die Nachfrage zu befriedigen, während die Neubautätigkeit begrenzt ist.
Drittens erscheinen die REIT-Bewertungen im Vergleich zu den historischen Durchschnittswerten attraktiv, insbesondere im Vergleich zu den ausgedehnten Bewertungen von Aktien, was REITs in die Lage versetzt, von der „Mean Reversion“ zu profitieren.
Und schließlich wird erwartet, dass die niedrigeren Kapitalkosten das Interesse von Private-Equity-Unternehmen erhöhen und Transaktionen fördern werden, die das Ertragswachstumspotenzial steigern.
Unterschiedliche Entwicklung in den Regionen
„Während REITs insgesamt von Rückenwind profitieren, variieren die wirtschaftlichen Bedingungen von Region zu Region, was zu ungleichen politischen Reaktionen auf die Inflation führt“, sagt Rick Romano, Head of Global Real Estate Securities bei PGIM Real Estate. Ebenso fördern marktspezifische Merkmale, einschließlich demografischer und Nachfrage-/Angebotstrends, die Vielfalt der REIT-Märkte Da das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage nachlässt und das Transaktionsvolumen wieder ansteigt, verzeichnen Sektoren wie Rechenzentren und Seniorenwohnungen in den USA ein starkes Interesse. Die frühzyklischen Bedingungen und die sinkenden Fremdkapitalkosten machen diese Sektoren zu einem attraktiven Markt, der durch defensives Nachfragewachstum angeführt wird.
In Europa stützen stabilisierte Renditen und ein begrenztes Angebot die Mieten und tragen zu einer Erholung der Kapitalwerte bei. Märkte wie Berlin, London und Paris sind gut positioniert, z. B. bei Wohnungen. Moderate Zinsen und eine erhöhte Liquidität verbessern die Aussichten auf eine anhaltende Erholung.
Die Region Asien-Pazifik bietet Miet- und Einkommenswachstum in Sektoren mit säkularer Nachfrage, darunter Rechenzentren und bedarfsgerechtes Wohnen. Wir sehen herausragende Opportunitäten in Australien und Südkorea sowie selektive Chancen in Japan, wo strukturelle Trends wie Urbanisierung die Nachfrage ankurbeln.
Healthcare und Rechtenzentren als attraktive Sektoren
Wir sind weiterhin optimistisch für Sektoren, die von defensiven Nachfragetrends profitieren, darunter das Gesundheitswesen und Rechenzentren. Innerhalb des Gesundheitswesens profitiert die Rentabilität in der Kategorie Betreutes Wohnen von der demografischen Entwicklung und dem nachlassenden Lohndruck. Rechenzentren verzeichnen weiterhin Rekordvermietungen, da die KI-getriebene Nachfrage das Angebot übersteigt. Aufgeschlüsselt nach Regionen finden wir Studentenwohnheime in Großbritannien und Hotels in Japan attraktiv, ebenso Selfstorage, wo das begrenzte Angebot die Performance weltweit stabilisiert. Wir sehen überdies Chancen in allen ertragsstarken Sektoren und bei transformativen Ansätzen, um regionale makroökonomische Divergenzen zu nutzen.