Flächenumsatz knackt die 3 Mio. m²-Marke – Deutlich weniger Leerstände
In den sechs wichtigsten Büromärkten Deutschlands wurden 2011 fast 3,1 Mio. m² Bürofläche umgesetzt, was einer Steigerung um 16 % im Vergleich zum Vorjahr und dem zweitbesten Ergebnis der letzten zehn Jahre entspricht. „Das vierte Quartal, in dem mit 857.400 m² so viel Büroflächen neu vermietet oder durch Eigennutzer belegt wurden, wie seit Ende 2007 nicht mehr, hatte es noch einmal richtig in sich“, fasst Andreas Trumpp, Head of Research bei Colliers International Deutschland, das bemerkenswerte Ergebnis der wichtigsten deutschen Bürovermietungsmärkte in den Monaten Oktober bis Dezember zusammen. Große Anmietungen wurden beispielsweise von Osram mit insgesamt rund 46.000 m² in München, von Lufthansa AirPlus mit etwa 22.700 m² in Frankfurt am Main und von der Universität Hamburg mit ca. 14.000 m² in Hamburg getätigt. Daneben fanden allerdings noch zahlreiche weitere Mietvertragsabschlüsse über 5.000 m² ihren Eingang in die Statistik, sodass die positive Jahresprognose letzten Endes sogar noch übertroffen wurde.
Umsatzspitzenreiter München – Neuer Rekord in Stuttgart
„Mit Blick auf die einzelnen Standorte zeigte sich 2011 ein differenziertes Bild“, sagt Andreas Trumpp. „Frankfurt am Main mit einem Minus von knapp 4 Prozent und Düsseldorf mit einem Rückgang um etwa 9 Prozent erzielten schwächere Umsatzergebnisse als im Vorjahr, wobei in beiden Städten die Jahresprognose leicht übertroffen wurde“, ergänzt er. Die Gründe für den Umsatzrückgang sind in den im Vorjahr erfolgten Großanmietungen der Europäischen Zentralbank in Frankfurt sowie von Vodafone in Düsseldorf zu suchen. Alles in allem wurden aber sowohl in Düsseldorf als auch in Frankfurt im Jahresvergleich deutlich mehr Mietverträge abgeschlossen, sodass auch in diesen Städten von einem insgesamt positiven Trend für 2011 gesprochen werden kann. Die Steigerungsraten in den süddeutschen Metropolen Stuttgart und München fallen dagegen mit knapp 47 % bzw. 49 % sehr deutlich aus. Während München mit einem Flächenumsatz von 860.300 m² das beste Ergebnis seit zehn Jahren erzielte, stellt das Stuttgarter Jahresergebnis von 284.500 m² neu belegter Fläche sogar einen neuen Umsatzrekord seit Beginn der Datenerfassung dar. „Verantwortlich dafür sind die zahlreichen Abschlüsse über 5.000 m². Fast die Hälfte der 86 gezählten Mietverträge dieses Größensegments wurde in den beiden genannten Städten geschlossen“, erläutert Andreas Trumpp. „Umsatztreiber waren dabei vor allem Unternehmen aus dem Verarbeitenden Gewerbe, die aufgrund des Wirtschaftsaufschwungs stark expandierten“, ergänzt er. Umsatzzuwächse konnten außerdem in Berlin (12 %) und Hamburg (7 %) verbucht werden.
Hohe Nettoabsorption – Deutlich weniger Büroflächenleerstand
Mit den steigenden Umsätzen gingen 2011 auch spürbar sinkende Flächenleerstandszahlen einher. Insgesamt verringerte sich das Leerstandsniveau durch eine hohe Nettoabsorption von fast 1,1 Mio. m² im Jahresverlauf um etwa 11 % auf nunmehr knapp 7,2 Mio. m². Die Leerstandsquote in den sechs Topstandorten verringerte sich innerhalb von 12 Monaten somit von 10,0 % auf 8,9%. „Verantwortlich dafür waren neben den hohen Flächenumsätzen vor allem die sinkenden Fertigstellungszahlen in Verbindung mit den hohen Vorvermietungsquoten sowie den großflächigen Anmietungen auch in Bestandsobjekten“, sagt Andreas Trumpp. „Auch von den 2012 auf den Markt kommenden Flächen sind bereits 69 Prozent vorbelegt“, führt er weiter aus.
Spitzenmieten legten fast überall zu
Die Spitzenmieten legten aufgrund einer nennenswerten Anzahl von Anmietungen im höherpreisigen Flächensegment in den meisten Städten im Jahresvergleich zum Teil deutlich zu. Den höchsten Zuwachs verzeichneten Stuttgart mit 18,80 €/m² (+7 %), München mit 29,80 €/m² (+6 %) und Berlin mit 22,00 €/m² (+3 %). In Hamburg notierte die Spitzenmiete moderat höher bei 23,50 €/m², und in Düsseldorf verharrte sie auf dem Vorjahresniveau von 23,00 €/m². Lediglich Frankfurt am Main musste aufgrund von weniger zahlreichen Anmietungen im obersten Preissegment einen Rückgang um 8 % auf 35,00 €/m² hinnehmen. „Auch bei den Durchschnittsmieten machte sich die Marktkonsolidierung in Düsseldorf bzw. Frankfurt bemerkbar“, kommentiert Andreas Trumpp. In Düsseldorf sank sie um 5 %, in Frankfurt gab sie um 10 % nach. Trotzdem ist die Mainmetropole mit durchschnittlich 18,00 €/m² nach wie vor der teuerste Bürostandort Deutschlands. Düsseldorf reiht sich hinter Hamburg (14,60 €/m²), München (14,38 €/m²) und vor Berlin (12,10 €/m²) und Stuttgart (11,60 €/m²) auf dem vierten Platz ein.
Prognose 2012 – Trotz Nachfragerückgang weniger Leerstand
Der gesamtwirtschaftliche Aufschwung des Jahres 2010 kam 2011 in vollem Umfang auf dem Büromarkt an. Nach der tiefen Rezession 2009 expandierten viele Unternehmen wieder, stellten zusätzliches Personal ein und setzten vormals verschobene Umzugspläne um. „Unter den aktuellen konjunkturellen Rahmenbedingungen waren die Gesuchsvolumina zuletzt aber wieder rückläufig, sodass wir für 2012 von einem geringeren Flächenumsatz auf dem Niveau des langjährigen Mittelwerts zwischen 2,5 bis 2,6 Millionen Quadratmeter ausgehen“, prognostiziert Andreas Trumpp. Die Vorbelegungsquoten der 2012 und 2013 auf den Markt kommenden Neubauten liegen bei 69 % bzw. 48 %. „Da die Finanzierungsanforderungen der Banken spekulativen Projektentwicklungen nach wie vor entgegen wirken, erwarten wir ein weiteres Absinken des Leerstandsniveaus“, sagt er außerdem. Die Spitzenmieten dürften in einigen Städten am Jahresanfang noch bzw. im Falle Frankfurts wieder etwas zulegen, dann allerdings auf dem erreichten Niveau verharren.