In den vergangenen Jahrzehnten ist die weltweite Internetbranche mit exponentieller Geschwindigkeit gewachsen. Ausschlaggebend für diese Dynamik war die zunehmende Zahl von Anwendungen und die breite Akzeptanz in allen Arbeits- und Lebensbereichen. Aber auch die Datenmenge ist insbesondere in den letzten zehn Jahren rasant gestiegen. So wuchs die Zahl der weltweiten Internet-Nutzer zwar jährlich um 8 %. Die Datenerstellung ist im selben Zeitraum mit durchschnittlich 32 % pro Jahr aber weit stärker gewachsen. Dieser Anstieg ist auf die fortschrittlichere Technologie und die gestiegene Pro-Kopf-Nutzung zurückzuführen, was sich wiederum in einer erhöhten Nachfrage nach Rechenzentren niederschlägt.
Nachfrage nach Hyperscale-Rechenzentren ist besonders stark
„Innerhalb des Sektors ist die Nachfrage nach sogenannten Hyperscale-Rechenzentren besonders stark zu spüren“, stellt Peter Hayes von PGIM Real Estate fest. Hierbei handelt es sich um Großanlagen, die eine Handvoll Nutzer mit sehr hohem Kapazitätsbedarf bedienen, darunter Cloud-Anbieter und Technologieunternehmen. Gemäß einer Studie von Structure Research hat sich der weltweite Umsatz mit Hyperscale-Clouds von 2019 bis 2021 verdoppelt und wird voraussichtlich weiter um mehr als 30 % pro Jahr zunehmen.
Der globale Markt für Rechenzentren konnte mit diesem rasanten Nachfrageanstieg nur schwer Schritt halten, da die Gesamtkapazität von 2016 bis 2021 lediglich um 20 % pro Jahr auf insgesamt 12.700 Megawatt anstieg. Die derzeitige Pipeline an Projekten ist noch einmal weniger stark gefüllt. Konkret sehen die Prognosen für die nächsten drei Jahre einen jährlichen Zuwachs von 13 % vor. Im Fokus stehen dabei die vorhandenen Datacenter-Hubs im amerikanischen Nordvirginia, in London und Sydney. Abgesehen von den wirtschaftlichen und bevölkerungsbezogenen Faktoren, die die Verbrauchernachfrage stützen, müssen große Rechenzentrumsknotenpunkte laut Cushman & Wakefield auch eine Reihe anderer Kriterien erfüllen, wie z. B. die Verfügbarkeit von Strom, bestehende Cloud-Operationen und die Anbindung an ein Glasfasernetz.
Überalterung und Wertverlust fordern den Sektor heraus
Unabhängig von den positiven strukturellen Rahmenbedingungen gibt es jedoch auch eine Reihe von Faktoren, die den Sektor weiterhin vor große Herausforderungen stellen. Zu den größten Risiken zählen die Überalterung und der Wertverlust aufgrund des raschen technologischen Fortschritts bei der Entwicklung von Serverhardware und Rechenzentren. Im Bereich Hardware führt der technologische Fortschritt zu einer effizienteren Servernutzung auf der Grundlage höherer Datenspeicher- und Rechengeschwindigkeiten, während Veränderungen in der Kühltechnik zu einer Weiterentwicklung der Rechenzentrumsgestaltung führen. Darüber hinaus ist es aus dem Aspekt der Nachhaltigkeit dringend erforderlich, die Kohlendioxid-Emissionen in diesem energieintensiven Sektor zu senken, und erneuerbare Energien sowie eine effiziente Energienutzung gelten für die Betreiber als wichtige Lösungen.
Das Interesse der Anleger an diesem Sektor nimmt stetig zu. Dies gilt insbesondere für die Einführung von Strategien, die sich auf digitale Vermögenswerte und Infrastrukturen konzentrieren, um so die Zukunftsfähigkeit ihrer Portfolios zu erhalten. Das Transaktionsvolumen im Bereich der Bestandsimmobilien hat sich in den letzten zwei Jahren verdoppelt. Abgesehen von den großen Rechenzentrumsbetreibern wie Digital Realty und Equinix, die kleinere Konkurrenten übernommen haben, ist der Sektor inzwischen immer weniger ein Alternative-Sektor. So haben sich auch Private-Equity-Unternehmen, Staatsfonds und traditionelle Immobilieninvestoren verstärkt in diesem Bereich positioniert.
Es ist davon auszugehen, dass weitere technologische Fortschritte wie 5G, das Internet der Dinge und die zunehmende Nutzung von Cloud-Technologien die Nachfrage nach Rechenzentren weiter ankurbeln werden und dass Investoren, die jetzt in diesen Bereich einsteigen, dennoch als relativ frühe Marktteilnehmer auftreten könnten.