Wer eine Immobilie im Ausland besitzt, kann diese ganz unterschiedlich nutzen. Viele kaufen Immobilien in begehrten Touristenregionen, um sie selbst als Feriendomizil zu verwenden, aber auch Mieteinnahmen daraus zu generieren. Nun stellt sich die Frage, wo und wie die Mieteinnahmen zu versteuern sind.
Anlageimmobilien im Ausland
Grundsätzlich gilt, dass die Einnahmen aus Immobilienvermietungen in dem Land zu versteuern sind, in dem sie auch generiert werden. Wer also auf Mallorca Immobilien kaufen und vermieten möchte, der muss in Spanien mit dem Finanzamt in Kontakt treten. Viele denken, dass der Hauptwohnsitz der Eigentümer entscheidend ist. Aber es gilt immer, den Standort der Immobilie zu berücksichtigen. Oft bedeutet dies eine echte Steuerersparnis für Deutsche. Denn im Ausland sind die Steuersätze häufig recht niedrig bzw. geringer als in der Bundesrepublik. Aber dennoch gibt es eine Reihe von Dingen zu beachten, um die Mieteinnahmen richtig zu versteuern.
Mieteinnahmen im EU-Ausland
Wer innerhalb der EU Mieteinnahmen aus Immobilien erzielt, dem wird es seit 2009 recht einfach gemacht. Seither greift der sogenannte Progressionsvorbehalt nicht mehr. Das bedeutet, die Mieteinnahmen von Immobilien im EU-Ausland werden nicht im eigenen Land auf das Einkommen angerechnet. Eine Ausnahme macht hier Spanien. Wer dort Immobilien vermietet, muss diese auf das Einkommen anrechnen und entsprechend versteuern. Aufgrund der gelungenen Kombination von günstigen Kaufpreisen und hohen Mieteinnahmen zur Hauptsaison ist jedoch die Gewinnchance trotz der Versteuerung noch sehr hoch – daher sind die Investitionsimmobilien in Spanien weiterhin beliebt.
Mieteinnahmen aus sogenannten Drittstaaten werden steuerlich anders behandelt. Wer außerhalb der EU ein Einkommen durch die Vermietung erzielt, muss dieses in der deutschen Steuererklärung benennen. Dies dient dazu, eventuelle Steuerversäumnisse im Ausland nachzufordern. So kommt es nicht zu einer Doppelbesteuerung.
Welche Nachforderungen möglich sind, wird durch das Doppelbesteuerungsabkommen des Landes bestimmt, in dem sich die Immobilie befindet. Für Spanien, die Schweiz und Finnland gilt, dass die Mieteinnahmen komplett in Deutschland angerechnet und abgerechnet werden. Kommt es also zu einer Differenz zwischen dem Steuerbetrag wie etwa in Finnland und dem in Deutschland, kann der deutsche Fiskus diese Differenz nachfordern. Es gibt auch Drittländer, die nach der Freistellungsmethode arbeiten. In diesem Fall greift das gleiche Abrechnungsprinzip wie bei EU-Ländern.
Sieht das Doppelbesteuerungsabkommen dagegen die sogenannte Freistellungsmethode vor, gilt das gleiche Prinzip wie bei Mieterträgen aus EU-Ländern.
Steuerlast optimieren
Immobilien sind nicht ohne Grund immer gefragt. Unter anderem bieten sie viele Möglichkeiten, die Steuerlast zu optimieren. Vermieter können viele Kosten von den Mieteinnahmen abziehen:
- Handwerker
- Verwaltung
- Kreditzinsen
- Versicherungen
Wird die Immobilien nur selten vermietet, bleiben hier oft kaum versteuerbare Einnahmen übrig. Wird die Immobilien auch für den Eigenbedarf genutzt, lassen sich die Ausgaben nur zum Teil absetzen. Wird die Immobilie etwa zu 50 % selbst bewohnt, können nur 50 % der Kosten geltend gemacht werden.
Tipp: Immobilienfonds als Alternative zum Immobilienkauf sind eine sehr gute Option, um den Aufwand zu minimieren, aber dennoch gute Erträge zu erzielen.