Birgt München die größte Gefahr einer Immobilienblase weltweit?

Der aktuelle Neuwirth Finance Zins-Kommentar

Ende September veröffentlichte die schweizerische Großbank UBS ihren alljährlichen Bericht “UBS Global Real Estate Bubble Index 2019”, der die Preise von Wohnimmobilien in 24 Metropolen weltweit analysiert. Laut UBS hat München derzeit das größte Risiko einer Blase bzw. Überbewertung, noch vor Weltstädten wie Hong Kong, Paris oder London. Ebenso erreichte Frankfurt erstmalig die Blasenrisikozone. Doch was ist dran an dem Bericht? Sollten sich Anleger ernsthafte Sorgen um die Wertbeständigkeit ihrer Anlagen machen? Erfahren Sie in der heutigen Ausgabe des Zinskommentars wie der Bericht der UBS einzuordnen ist.

Markt-Monitoring und Ausblick

Kurzfristiger Zins: Der 3-Monats-Euribor verharrt weiterhin im negativen Bereich und steht aktuell bei – 0,418%. Die EZB wird Ihre Geldpolitik weiter lockern. Bis Mitte 2020 erwarten wir deshalb einen weiteren leichten Zinsrückgang in Richtung – 0,50%.

Langfristiger Zins: Der 10jährige SWAP-Satz steht derzeit bei – 0,12%. Wir schließen bis Ende des Jahres auch weiterhin negative, 10-jährige SWAP-Sätze nicht aus.

Birgt München die größte Gefahr einer Immobilienblase weltweit?

Zunächst bezieht sich der Bericht hauptsächlich auf Metropolen in Nordamerika und Europa. Lediglich 7 Städte befinden sich außerhalb dieser Regionen (Vgl. Abbildung 1). Laut UBS nahmen insbesondere in der Eurozone die Ungleichgewichte zu, wohingegen die Bewertungen in Vancouver, San Francisco, und Sydney signifikant zurückgegangen sind. Woran könnte das liegen? Wie so oft wird das Niedrigzinsumfeld in der Eurozone als Haupttreiber der Immobilienpreise ausgemacht. Dennoch sieht die UBS in den betrachteten Märkten ausgleichende Effekte durch die derzeitigen ökonomischen Unsicherheiten. Diese Unsicherheiten scheinen aber in der Eurozone weniger zum Tragen zu kommen. Die letzte Zinssenkung der EZB sollte keine neuen Impulse am Immobilienmarkt in der Eurozone setzen können. Den meisten Haushalten fehlt schlichtweg das Eigenkapital, um die Finanzierungskriterien der Banken zu erfüllen. Genau darin besteht laut UBS auch das größte Risikopotential. Haushalte könnten sich unverhältnismäßig hoch verschulden, sollten Banken ihre Finanzierungsbedingungen anpassen.

Abbildung 1: München höchstes Risiko einer Immobilienblase

20191015 Abbildung 1

Quelle: UBS, 2019

Bei genauerer Betrachtung wird deutlich, dass München schon seit mindestens drei Jahren in der sog. Blasenrisikozone residiert (Vgl. Abbildung 2). Geplatzt ist noch keine Blase. Interessant ist dennoch, dass laut UBS das Kauf-Miet-Verhältnis in den letzten Jahren stark angestiegen ist. Damit wird der benötigte Finanzierungszeitraum einer Immobilie immer länger, was wiederum Anreize für Preisspekulationen gibt (Investoren hoffen auf kurzfristige Wertsteigerungen, um die Immobilie schnell wieder verkaufen zu können). Neben München hat es auch erstmalig Frankfurt in die Blasenrisikozone geschafft. Von 2017 bis 2019 stieg der betrachtete Index in Frankfurt um 0,81 Punkte auf 1,71. Ebenso stiegen die Immobilienpreise am stärksten im Vergleich zu den restlichen 23 Städten (11 Prozent). Frankfurt (auch Paris) scheint im Zuge des Brexits eine gewisse Eigendynamik zu entwickeln.

Abbildung 2: Risiken schon länger sichtbar hoch in München

20191015 Abbildung 2

Quelle: UBS, 2019

Bei der Beurteilung derartiger Studien ist es immer wichtig zu verstehen wie genau die Zahlen zu Stande gekommen sind (Datenquelle und Datenanalyse), um die Aussagekraft einordnen zu können. Die UBS gibt in der Pressemitteilung der Studie diesbezüglich keine Auskunft, womit mit den vorliegenden Ergebnissen zunächst kritisch umgegangen werden muss. Darüber hinaus deuten die Ergebnisse lediglich auf eine Überbewertung hin, was nicht gleichzusetzen ist mit einem zukünftigen Preisverfall. Wie lange sich Blasen halten, hängt von diversen Faktoren ab. Insbesondere Metropolen gelten häufig als überbewertet, ohne dass die Preise sich je dem theoretisch fairen Wert annähern. Märkte sind eben nicht perfekt.

Die Frage, was das Fass in München zum Überlaufen bringen könnte, bleibt unbeantwortet. Steigende Zinsen sind höchst unwahrscheinlich. Ebenso erlangt München auch international immer mehr Popularität. Lediglich eine tiefgreifende Wirtschaftskrise vermag es dem jahrelangen Boom ein Ende zu setzen. Doch dann wird München mit Sicherheit nicht die einzige Stadt sein, die mit Preisverfall zu kämpfen hat.

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