Stiftungen werden im Allgemeinen mit großem Kapital und mit Gemeinnützigkeit verbunden.
Doch auch der klein- und mittelständische Unternehmer sowie der Käufer von Mehrfamilienhäusern können sich der Stiftung, insbesondere der Familienstiftung, zum Vermögensaufbau bedienen. Der erste Schritt zur Umsetzung einer Stiftungs-Strategie kann bereits mit 50.000 Euro Stiftungskapital erfolgen, insbesondere für denjenigen, der langfristig einen Bestand von Renditeimmobilien aufbauen möchte. Makler und andere Immobiliendienstleister kommen immer wieder mit Akteuren aus der Stiftungswelt in Berührung, manchmal bewusst, doch oft auch unwissentlich! Gut ist es zu wissen,warum Stiftung und Immobilien sich gut vertragen.
Von Jörg Winterlich und Thorsten Klinkner
Die Stiftung ist „ein Vermögen, das sich selbst gehört“ und einem individuellen Zweck dient, den der Stifter festlegt. Juristisch gibt es also – im Gegensatz zu einer klassischen Kapitalgesellschaft wie der GmbH – keinen direkten Besitzer und damit keine Gesellschaftsanteile. Während bei einer gemeinnützigen Stiftung die „Wohltat für die Gesellschaft“ im Vordergrund steht, sorgen Familien- und Unternehmensstiftungen für eine Unterstützung und Versorgung der beteiligten Familien beziehungsweise dienen zur Steuerung von Unternehmensbeteiligungen und zum Schutz der finanziellen Substanz. Familien- und Unternehmensstiftungen eröffnen zahlreiche Steuervorteile und Gestaltungsmöglichkeiten. Für strategisch denkende Unternehmer und Investoren können sie sogar ein echter Vermögensturbo sein.
Von den Großen lernen und im Kleinen anwenden
Viele große Unternehmen und Konzerne in Deutschland nutzen Stiftungen zu diesen Zwecken. Aldi, Bertelsmann, Diehl, Fresenius, Lidl, ThyssenKrupp, Vorwerk, Würth, um nur einige zu nennen: Sie alle verbindet, dass sie entweder (zu einem großen Teil) einer Stiftung gehören, oder sie werden operativ und administrativ von ihr geführt. Doch weshalb genau sind solche globalen Big Player über Stiftungen organisiert? Was macht solche Stiftungen aus? Und was können vor allem mittelständische Unternehmer von den Großen am Markt lernen – lohnt sich eine Stiftungsstrategie auch für sie? Lassen sich familiäre und unternehmerische Ziele mit einer Stiftung umsetzen?
Ganz allgemein gesprochen kann man formulieren, dass Stiftungen insoweit als System zu sehen sind, als organisiertes Vermögen zur Umsetzung langfristiger Ziele. Diese Ziele können gemeinnützig sein. Sie müssen es aber nicht. Stiftungen können ebenso als Rechts- und Steuerkleid zur Steuerung unternehmerischer Tätigkeit genutzt werden. „Die Stiftung“ ist zunächst neutral. Über ihren Zweck entscheidet einzig und allein der Stifter. Stiftungen können als unternehmensverbundene Stiftung eigene Gewerbebetriebe unterhalten oder als Holding ganze Unternehmen oder Teile davon besitzen. Zudem lassen sich Stiftungen mit anderen Rechtsformen kombinieren, um damit ein spezielles gesellschafts- und/oder haftungsrechtliches Ziel zu verfolgen, etwa als Stiftung & Co. KG. Entweder schützt die Stiftung die Familie vor dem Unternehmen, oder umgekehrt das Unternehmen vor der Familie. Abhängig von der Form entstehen denn auch die wichtigen Steuervorteile.
Jede Immobilie ist wie ein Unternehmen – mit weiteren Vorteilen in der Stiftung
Was für Unternehmen im Kontext von Stiftungen gilt, lässt sich auf Immobilien übertragen. Denn auch eine Immobilie ist aus Eigentümersicht nichts anderes als ein Unternehmen. Aber eben mit den Mietern als Kunden. Auch eine Immobilie sollte dementsprechend als Unternehmen gesteuert werden. Und da ist die Stiftung eine besondere Option für Finanzierung, Steuerstrategie, Bestandsmanagement und Schutz des Vermögens
– schließlich darf die Stiftung nicht nur Unternehmen besitzen, sondern auch Immobilien, oder als deren Investor, Käufer und Verkäufer auftreten.
Stiftungen genießen zunächst in der laufenden Immobilienverwaltung zahlreiche steuerliche Vorteile. Im Mittelpunkt steht die steueroptimierte Erwirtschaftung der Mieterträge. Stiftungen versteuern ihre Mieterträge allein mit dem Körperschaftssteuersatz von 15 Prozent (zuzüglich Solidaritätszuschlag) anstelle des individuellen Steuersatzes, der in der Spitze 45 Prozent beträgt (zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer). Auch zahlt die Stiftung keine Gewerbesteuer auf die Verwaltung von Immobilienvermögen. Zum Vergleich: Zwar zahlt auch eine konventionelle GmbH keine Gewerbesteuer, wenn sie ausschließlich nur Immobilien vermietet. Will die GmbH diesen Vorteil nutzen, darf sie jedoch keinesfalls zusätzlich gewerblich tätig werden, zum Beispiel durch Serviceleistungen für die Mieter, die über die reine Nutzungsüberlassung hinausgehen, auch nicht in einem äußerst geringfügigen Umfang. Bereits bei minimalen Zusatzleistungen unterliegt der gesamte Gewinn der GmbH der Gewerbesteuer. Die Vermögensverwaltung innerhalb einer Stiftung ist hingegen stets gewerbesteuerfrei. Die Stiftung zahlt lediglich insoweit Gewerbesteuer, wie sie tatsächlich gewerblich tätig ist. Darüber hinaus kann die Stiftung, im Gegensatz zur GmbH, einen jährlichen Freibetrag von 5.000 Euro erwirtschaften. Dies gilt sowohl für die Körperschaftssteuer wie auch für die Gewerbesteuer, falls die Stiftung gewerblich tätig wird. Bei der Ermittlung ihrer Einkünfte ist die Stiftung nicht zur Bilanzierung verpflichtet (und muss diese auch nicht veröffentlichen). Für größere Immobilieninvestments kann dies eine erhebliche Vereinfachung bedeuten. So müssen beispielsweise offene Mietforderungen oder Vorauszahlungen am Ende des Wirtschaftsjahres nicht zeitlich abgegrenzt werden. Im Übrigen gelten die allgemeinen steuerlichen Vorschriften und ebenso der damit verbundene Gestaltungsspielraum. So darf die Stiftung steuerwirksame Vorstandsvergütungen auszahlen – die Vorstandsvergütung schmälert den steuerlichen Gewinn. Auch die Altersvorsorge des Vorstands kann über die Stiftung abgebildet werden. In beiden Fällen ist nicht relevant, ob der Stifter selbst als Vorstand tätig wird. Zudem kann die Stiftung auf der Grundlage ihrer Satzung in erheblichem Maße Privatkosten für ihre Begünstigten übernehmen, zum Beispiel Ausbildungskosten für die Kinder oder auch Zuschüsse für Geburten, Hochzeiten oder Krankheitsfälle. Für den Begünstigten sind die Zuschüsse schenkungsteuerfrei und werden maximal mit 25 Prozent – bei entsprechender Gestaltung oftmals deutlich weniger – versteuert. Da die Stiftung keine Gesellschafter hat, besteht auch keine Problematik der verdeckten Gewinnausschüttung. Neben diesen Vorteilen in der Versteuerung der laufenden Mieterträge kann eine Stiftung wie eine Privatperson Immobilien nach dem Ablauf von zehn Jahren steuerfrei veräußern – in Kombination mit der Körperschaftsbesteuerung von 15 Prozent wird die Stiftungssteuerung der Immobilie damit finanziell sehr attraktiv. Will ein Investor diese Vorteile nutzen, muss er „lediglich“ eine (wesentliche) psychologische Hürde überwinden: Die Mieterträge innerhalb einer Stiftung entstehen nämlich nicht im Privatvermögen des Investors. Nicht der Investor steht als Eigentümer im Grundbuch, sondern die Stiftung. Anders als bei einer GmbH gibt es auch keine Anteile an der Stiftung. Die Stiftung ist insoweit ein System zur Steuerung von Investitionen, das der Stifter in seiner Funktion als Stiftungsvorstand steuern kann. Die Erträge fließen erst mittelbar den Begünstigten der Stiftung zu. Bei einer Familienstiftung sind dies der Stifter selbst und seine Familie, wobei der Stifter den Kreis der begünstigten Personen bestimmt. Hinsichtlich des Eigentums und dem Nutzen aus dem Eigentum ist damit ein verändertes Denken erforderlich, eine neue Perspektive. Wer hierfür offen ist, dem öffnen sich ein großer Gestaltungsspielraum und hohe wirtschaftliche Vorteile. Das Instrument der Stiftung sorgt in vielen Fällen dafür, dass die Realerträge aus einem Immobilieninvestment doppelt so hoch sind wie bei einem privaten Haltebestand oder in der GmbH.
Weniger Formalien – größererSpielraum – mehr Sicherheit
Eine notarielle Beurkundung der Stiftungssatzung ist nicht erforderlich. Soweit die Stiftung Immobilienvermögen verwaltet, besteht auch keine Pflichtmitgliedschaft in der Industrie- und Handelskammer. Die Stiftung wird nicht in das Handelsregister eingetragen. Pflichtveröffentlichungen bestehen nicht, der Name der Stiftung ist frei wählbar. Bereits insoweit kann der Stifter sich und seine Familie schützen.
Der Stiftung kommt auch eine bedeutende Schutzfunktion für das Vermögen zu. Weder das Vermögen noch die Ausschüttungen der Stiftung können im Krisenfall von den Gläubigern des Stifters oder der begünstigten Familienmitglieder gepfändet oder verwertet werden. Wird die Stiftung rechtzeitig gegründet, hat im schlimmsten Fall auch der Insolvenzverwalter keinen Zugriff auf das Stiftungsvermögen. Alle Wirtschaftsgüter, die sich im Stiftungsvermögen befinden, sind vor sämtlichen unternehmerischen, privaten und familiären Risiken geschützt. So gefährdet eine Scheidung Immobilien-vermögen nicht, soweit es in einer Stiftung geführt wird. Zudem sind die Immobilien auch vor Pflichtteilsansprüchen sicher. Erwirbt die Stiftung die Immobilien unmittelbar, greift dieser Schutz sofort. Bei Übertragungen aus dem Privatvermögen können spätestens nach zehn Jahren keine Ansprüche mehr geltend gemacht werden. Weiterhin ist das Stiftungsvermögen auch vor dem Rückgriff von Sozialhilfeträgern geschützt. Schließlich ist das Stiftungsvermögen nicht Bestandteil der Erbmasse des Stifters. Es fällt keine Erbschaftssteuer an. Das Vermögen der Stiftung bleibt unangetastet und muss beziehungsweise kann nicht von den Erben „versilbert“ werden. Miterbengemeinschaften und Streitigkeiten über die Entwicklung oder Veräußerung des Immobilienbestandes werden vermieden. Somit bleibt das Familienvermögen dauerhaft erhalten. Der Bestand kann professionell gesteuert, die Begünstigten aus den Mieterträgen unterstützt und abgesichert werden.
Es ist nicht so, als würden gar keine Kosten für die Weitergabe des Stiftungsvermögens fällig. Aber im Gegensatz zur Erbschaftsteuer sind die Liquiditätsabflüsse betriebswirtschaftlich plan- und kalkulierbar, denn abhängig von der Ausgestaltung der Satzung zahlt die Stiftung über einen Zeitraum von 30 Jahren eine „Erbersatzsteuer“ auf das Vermögen. Hierbei kann die Stiftung auch Freibeträge nutzen und optional die Zahlungen auf weitere 30 Jahre verteilen.
Besondere Handlungsoptionen derStiftung
Der Immobilienbestand kann bei Gründung oder zu einem späteren Zeitpunkt auf die Stiftung übertragen werden. Alternativ kann die Stiftung auf der Grundlage einer langfristigen Strategie Immobilien (fremdfinanziert) erwerben. Dies auch in Kombination mit Beteiligungen als Minderheits- oder Mehrheitsgesellschafter, zum Beispiel an einer Makler-GmbH des Immobilieninvestors. Die Ausschüttungen dieser Tochtergesellschaften werden ab einer Beteiligungshöhe von zehn Prozent lediglich marginal mit 0,75 Prozent versteuert. Auf diese Weise kann sich in der Stiftung ein erhebliches freies Stiftungsvermögen aufbauen. Dieses Vermögen kann dann wiederum als eigene Bank genutzt werden. Zum Beispiel für eine Immobilienfinanzierung im Privatvermögen, zur kurzfristigen Finanzierung sonstiger unternehmerischer Tätigkeiten oder als Darlehen für den Privatbedarf. Auch Veräußerungsgeschäfte zwischen Stiftung und der Stifterfamilie sind möglich.
Dies sind nur einige Beispiele der einen Seite der Rolle, die die Stiftung beim Vermögensaufbau einnehmen kann. Denn auf der anderen Seite können Familien sich und ihre Werte und Ziele ebenfalls durch eine Stiftung schützen. Die klare Regelung von Entscheidungsbefugnissen verhindert Konflikte, und in der Satzung können familiäre Traditionen und Wünsche für die Ewigkeit festgehalten werden. Beispielsweise können Zuwendungen an bestimmte Kriterien (Ausbildung, Weiterbildung, Leistungsfähigkeit) geknüpft werden. So werden beispielsweise Kinder nicht unkalkulierbar mit großen Vermögen konfrontiert, die sie gegebenenfalls überfordern. Vielmehr ist eine gezielte Förderung der Entwicklung möglich.
Alles in allem verhilft die Stiftung als Instrument zum Aufbau und zur Steuerung eines Immobilienbestandes durch die zahlreichen Gestaltungsmöglichkeiten also dazu, das Vermögen langfristig zu erhalten und zu mehren. Wer sich pro-fessionell von Stiftungsexperten beraten lässt, gestaltet ein individuelles Konstrukt, das nach allen Seiten hin abgesichert ist, alle Optimierungsmöglichkeiten mit einbezieht und dabei dennoch flexibel und dynamisch ist. Kurzum: Durch eine saubere Organisation der Stiftung kommen auch mittelständische Unternehmer und Investoren in den Genuss einer nachhaltigen Struktur, die vielen Konzernen bereits seit vielen Jahren zu finanziellem Erfolg verhilft.
Je früher, desto besser
Bei allen diesen Überlegungen spielt der Zeitfaktor eine Rolle – je eher man über eine Stiftung zur Immobiliensteuerung nachdenkt, desto besser. Ein Beispiel: Wer mit 30 Jahren beispielsweise drei Renditeimmobilien mit einem jährlichen Überschuss von 20.000 Euro vor Steuern in eine Stiftung überführt, erwirtschaftet durch die steuerlichen Vorteile nach 20 Jahren damit mehr als eine halbe Million Euro. Und kann dieses Geld, durch eine klare Formulierung im Stiftungszweck, dazu nutzen, seine Familie einmalig, dauerhaft oder wiederholt zu unterstützen.
Im Mittelpunkt bei jeder Stiftungsgestaltung stehen der Wille des Stifters und die daraus folgende Freiheit und Unabhängigkeit – gegenüber wirtschaftlichen Risiken, Familienstreitigkeiten oder anderen Tiefschlägen, die ein konventionell aufgestelltes Unternehmen oder auch spezialisierte Investoren ernstlich gefährden können.
Trotz all dieser Möglichkeiten ist es erstaunlich, dass das Thema der Stiftungssteuerung von Immobilien in den Überlegungen der allermeisten Unternehmer und Investoren überhaupt keine Rolle spielt. Das mag zum Teil an den Vorurteilen liegen, mit denen Stiftungen in Deutschland noch immer behaftet sind, aber auch an fehlender Aufklärung. Ausländische Stiftungen können ebenfalls ein Weg sein – jedoch gibt es hier eine Menge Unsicherheiten und zusätzlich zu klärender Themen. Zudem gibt es in Deutschland eine sehr gute Grundlage für inländische Stiftungen, und der deutsche Staat ist hier sogar Garant und Schützer des Stifterwillens.
Gemeinnützig und doch mit erheblichen Vorteilen Neben den Unternehmens- und Familienstiftungen gibt es noch die allseits bekannten gemeinnützigen Stiftungen. Gemeinnützige Stiftungen sind selbstlos und verfolgen keine wirtschaftlichen Ziele. Wider Erwarten können aber auch diese Stiftungen erhebliche mittelbare Vorteile für den Stifter haben – und sie tun zugleich ein gutes Werk für die Gesellschaft. Der Stifter kann seinen Stiftungsbetrag steuerlich abzugsfähig in die Stiftung einbringen – und reduziert somit seine Steuern im Privatbereich. Das Stiftungsvermögen muss in der Stiftung arbeiten und Erträge erwirtschaften, damit die Stiftung ihren gemeinnützigen Zweck verfolgen kann. Auf Grund der historisch niedrigen Bankzinsen (bei denen für die kommenden Jahre keine Erholung in Sicht ist) kommt eine klassische Geldanlage hierbei wohl kaum infrage. Eine Alternative wäre, dass die Stiftung aus ihrer Vermögensverwaltung ein Darlehen für Immobilienerwerbe des Stifters vergibt und hierfür einen angemessenen Zins erhält. Dieser ist auf der Seite des Darlehensnehmers mit seinem Grenzsteuersatz (bis maximal 45 Prozent) abzugsfähig und fließt der Stiftung steuerfrei zu. Die somit gewonnenen Erträge können für einen guten Zweck eingesetzt werden und das Stiftungskapital arbeitet sinnvoll und ertragreich.
Fazit
Für den einen stellen Stiftungen einen Zugang in eine völlig neue Denkwelt dar
– diese muss oft erst einmal inhaltlich verarbeitet werden. Andere nutzen diese Werkzeuge schon seit längerem aktiv und kombinieren verschiedene Stiftungstypen und verschiedene Unternehmensformen miteinander, um ihre familiären, unternehmerischen und wohltätigen Ziele und Zwecke zu erreichen. Stiftungen zur Immobiliensteuerung sind ein wesentliches Instrument im Werkzeugkasten des Unternehmers und Investors, um für sein Leben und darüber hinaus Vermögen aufzubauen und zu wahren, ohne sich den Gefahren von Macht- und Kapitalverlusten auszusetzen, und gleichzeitig die Familie über die Stiftung steueroptimiert unterstützen und versorgen zu können. In der umfassenden und nachhaltigen Komposition von Unternehmen und Privatleben nimmt die Stiftung somit eine bedeutende Rolle ein. Für jeden Unternehmer und Immobilien-Profi macht es Sinn, sich mit dem Thema intensiv zu befassen und eine durchdachte und professionell geplante Stiftungsstrategie zu aufzubauen.
Die Autoren:
Jörg Winterlich Jörg Winterlich ist Gründer und ehemaliger Vorstandder FlowFact AG. 2007 verkaufte er seine Anteile und tätigt heute vor allem eigene Immobilieninvestments. Er berät Unternehmen und veranstaltet Spezialtrainings zuden Themen Immobilieninvestments und Finanzen.
http://www.immobilien-investment-training.de
Thorsten Klinkner Thorsten Klinkner ist Rechtsanwalt und Steuerberater. Die von ihm geführten Unternehmer Kompositionen sind ausschließlich spezialisiert auf die Konzeption, Gründung und Begleitungvon Stiftungen. Das Spektrumreicht von der gemeinnützigen Stiftung über die Familienstiftung bis zur unternehmensverbundenen Stiftung. http://www.unternehmerKompositionen.de