Der aktuelle Neuwirth Finance Zins-Kommentar
Deutscher Immobilienmarkt bleibt auch weiterhin stabil
Der ESRB sieht den Ausgang der potentiellen Immobilienblase in der lockeren Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB), die günstige Finanzierungsmöglichkeiten und solide Wirtschaftsbedingungen kreierte. Demzufolge drängen immer mehr Anleger und Investoren auf den Immobilienmarkt und treiben die Preise in die Höhe. In bestimmten Volkswirtschaften hätte diese Entwicklung zu einer zunehmenden Verschuldung der privaten Haushalte zur Finanzierung ihres Wohnimmobilienkaufs beigetragen, wodurch der Wohnungsmarkt für Veränderungen des wirtschaftlichen Umfelds anfällig sei. Darüber hinaus würden Risiken auf der Suche nach Rendite ausgeblendet, heißt es in dem Bericht. Doch gilt das auch für Deutschland?
Grundsätzlich lässt sich anhand der Datenlage feststellen, dass der deutsche Immobilienmarkt wertstabil ist – und schon immer war (Abbildung 1). Selbst nach der Finanzkrise 2007/08 und deren Ausläufern erwiesen sich deutsche Immobilien als sichere Anlagen. Außerdem schwanken die Preise hierzulande schwächer als anderswo in Europa. Insbesondere Spanien und Italien erlebten 2010/11 einen derartigen Preisschock, von dem sich beide Länder noch nicht vollkommen erholen konnten. In Deutschland scheinen die Marktmechanismen von Angebot und Nachfrage besser zu funktionieren. Daran wird sich auch zukünftig nicht viel ändern, auch wenn das Niedrigzinsumfeld ein vollkommen neues Phänomen darstellt. In Abbildung 1 handelt es sich um Durchschnittswerte über alle Immobilientypen hinweg, wobei nicht nach Städten und Immobilien differenziert wird. Dennoch ergibt sich ein sehr gutes Bild über die Gesundheit des gesamten Immobilienmarktes. Am Ende des Tages müssen neben der individuellen Bewertung einer Immobilie auch Dynamiken des gesamten Marktes berücksichtig werden.
Abbildung 1: Immobilienpreise ausgewählter Länder
Index, 2015=100
Quelle: Bank für Internationale Zahlungsausgleich (BIS), eigene DarstellungSicherlich sind auch deutsche Investoren auf der Suche nach Rendite von einer gewissen Risikoblindheit betroffen. Es stellt sich daher die Frage, inwiefern sich die Widerstandsfähigkeit der Immobilienpreise gegen Krisen verändert hat. Deutschland besitzt weiterhin eine strukturstarke Wirtschaft, die Mieteinkünfte weitestgehend absichert. Außerdem hält sich das Kreditwachstum für Immobilien in Deutschland in Grenzen, womit im Falle einer wirtschaftlichen Abschwächung die Zahlungsausfälle überschaubar bleiben dürften. Darüber hinaus hat die BaFin zum 28. Juni 2019 die Einführung einer Kapitalpufferquote von 0,25 Prozent mit Wirkung zum 1. Juli 2020 festgesetzt. So wird schon jetzt für eine potenzielle Krise vorgesorgt.
Was in der Berichterstattung über den Jahresbericht des ESRBs oft vernachlässigt wurde, ist die Tatsache, dass insgesamt eine Gefahr einer Neubewertung an den Finanzmärkten besteht. Damit sind also auch Aktien-, Devisen, und Anleihemärkte betroffen. So nahm bereits 2018/19 die Volatilität an den Aktienmärkten zu und damit die Unsicherheiten. Als potenzieller Auslöser einer derartigen Neubewertung werden folgende Faktoren ausgemacht:
Verschlechterungen im Gefüge der internationalen Wirtschaftsbeziehungen und entsprechende Anpassungen der wirtschaftlichen Entwicklungen; Schocks in Bezug auf Risikoprämien, z. B. infolge (geo-)politischer Ereignisse weltweit oder innerhalb Europas (beispielsweise ein harter Brexit, wirtschaftspolitische Unsicherheit in Italien); Risiken in wichtigen Schwellenländern kommen zum Tragen.
Bis Ende Oktober 2019 wird es eine Entscheidung bezüglich des Brexits geben und in dem Zusammenhang entsprechende Risiken zum Tragen kommen. Über den Ausgang der Handelskriege steht weiterhin ein großes Fragezeichen. Jedoch könnte sich im Zuge der Präsidentschaftswahlen in den USA der Ausgang bis Ende 2020 konkretisiert haben. Marktteilnehmer sollten eruieren, inwieweit sich die Immobilienpreise in Deutschland dem wirtschaftlichen Umfeld anpassen. Steigen trotz wirtschaftlicher Abschwächung in naher Zukunft aufgrund der geringen Zinserwartungen die Preise überproportional stark an, so könnte dies ein Zeichen für eine Überbewertung sein. Bis heute sieht es jedoch nicht danach aus.