Mezzanine-Kapital in der Immobilienbranche   

 

Im Jahre 2020 gaben rund die Hälfte aller von Engel & Völkers Investment Consulting befragten Projektentwickler und Bauträger an, mit ernstzunehmenden Problemen bei der Finanzierung ihrer Immobilienvorhaben konfrontiert zu sein. Es verwundert daher kaum, dass die Nachfrage nach alternativen Formen der Kreditaufnahme seit einiger Zeit kontinuierlich ansteigt. Für viele Betroffene liegt die Lösung im sogenannten Mezzanine-Kapital.

Worum handelt es sich bei diesem Begriff eigentlich?

 

Grundsätzlich lässt sich Mezzanine als hybrides Modell zwischen Eigen- und Fremdkapital klassifizieren. Diese Mittelstellung wird insbesondere dann klar, wenn man einen Blick auf das Szenario einer Liquidation wirft. Dann nämlich werden die Gläubiger des Mezzanine nachrangig nach den Fremdkapital-, allerdings vorrangig vor den Eigenkapitalgebern bedient. Mezzanine ist somit auch nicht zum langfristigen Verbleib innerhalb eines Unternehmens gedacht.

Warum wird Mezzanine bei Immobilienprojekten verwendet?

 

Diese Frage lässt sich vor allem mit finanzierungstechnischen Aspekten beantworten. Prinzipiell entstehen durch den Einsatz von Mezzanine für beide Seiten, also Kapitalnehmer und -geber, Vorteile. Dies begründet sich folgendermaßen. Durch das von Seiten institutioneller Investoren zur Verfügung gestellte Geld ist es für Bauträger, Bestandsentwickler und Co. einfacher, die Eigenkapitalbasis zu stärken und gleichzeitig auf die häufige bilanzielle Belastung durch herkömmliche Kredite zu verzichten.

Das wiederum begünstigt die Bonitäts- und Risikoeinstufung bei klassischen Finanzierern wie etwa Banken und sonstiger Kreditinstitute. Sie stufen Mezzanine für gewöhnlich als wirtschaftliches Eigenkapital ein, was als Fundament einer vorteilhaften Bewertung zugunsten der Projektentwickler zu verstehen ist. Nicht selten mündet diese Einschätzung schließlich in einer höheren und vor allem kostengünstigeren Kreditaufnahme.

Wie können Investoren hiervon profitieren?

 

Auch für institutionelle Akteure innerhalb des Immobiliensektors hat sich das Mezzanine-Kapital in der Vergangenheit als überaus attraktiv erwiesen. Grund dafür sind vorrangig zwei Punkte. Zum einen generieren die im Vornherein im jeweiligen Darlehensvertrag festgelegten Konditionen feste Cashflows. Mit diesen Zahlungen kann der Investor also fest rechnen, was in puncto Planungssicherheit definitiv einen nicht zu unterschätzenden Vorteil darstellt. Zum anderen kommt hinzu, dass Mezzanine im Falle von Zahlungsschwierigkeiten aufgrund des rechtlichen Status besser als Eigenkapital geschützt ist. Eine Win-Win-Situation quasi.

Gleichzeitig wäre es töricht, ohne jegliche weitere Prüfung einfach Geld bereitzustellen, zumal es sich bei Immobilienprojekten meist um hohe Summen handelt. Es überrascht daher kaum, dass vor der finalen Kapitalübergabe in der Regel ein standardisierter und von einem unternehmensinternen Expertenteam durchgeführter Investitionsprozess stattfindet. Damit sollen in erster Linie die Renditechancen bei parallel überschaubarem Risiko gewährleistet werden. Ein begleitendes Risikomanagement während der gesamten Projektdauer ergänzt die Sicherheitsanforderung der Investoren.

Mezzanine nicht mehr wegzudenken?

 

Mittlerweile hat sich diese Finanzierungsform vor allem in der Immobilienbranche fest etabliert. Investoren, die u.a. auf Mezzanine spezialisiert sind konnten bereits viele Vorhaben vom einfachen Plan in die Praxis umsetzen. Es ist zu erwarten, dass Mezzanine künftig keineswegs verschwinden, sondern im Gegenteil weiter an Bedeutung zunehmen wird. Sowohl Kapitalgeber- als auch nehmer sollte dies erfreuen.

 

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